再建築不可や市街化調整区域などの負動産を処分するには？売れない不動産の整理方法5選

「相続した実家が再建築不可物件で、不動産会社に相談しても断られた」
「固定資産税だけ払い続けているものの、売れる見込みがなく途方に暮れている」

このように、使えない・売れない不動産、いわゆる「負動産」の処分に悩んでいる方は少なくありません。

負動産を放置すると、税金や管理費の負担が積み重なるだけでなく、将来子や孫の世代にまで問題を引き継ぐ可能性があります。

しかし、再建築不可物件や市街化調整区域の土地であっても、正しい手順を踏めば手放すことは可能です。

本記事では、負動産の基礎知識から放置のリスク、具体的な5つの処分方法などをわかりやすく解説します。

そもそも負動産とは？代表的な5つのタイプ

負動産とは、所有しているだけで固定資産税や管理費などの出費がかさむにもかかわらず、売却も活用も難しい不動産を指します。

負動産には大きく分けて5つのタイプがあり、それぞれ抱える問題が異なります。

負動産のタイプ	抱える問題
①使えない（法律）	法律上の制限で建て替えや新築ができない。
②売れない（立地）	需要が低く買い手が見つからない。
③直せない（物理）	老朽化や地形により修繕が現実的でない。
④儲からない（収益）	維持費が収益を上回り赤字になる。
⑤動かせない（権利）	共有名義などで売却の同意が得られない。

これらのタイプは1つだけでなく、複数が重なっているケースもあります。

複数のタイプが重なるほど処分の難易度は上がるため、自分が所有する不動産がどのタイプに当てはまるのか、早い段階で確認しておきましょう。

再建築不可物件とは？負動産になりやすい不動産の特徴

再建築不可物件とは、建築基準法が定める「接道義務」を満たしていないために、今ある建物を解体すると新たに建物を建てられない土地を指します。

接道義務とは、火災や急病の際に消防車や救急車が通れる道幅を確保する目的で設けられているルールです。

次のいずれかに当てはまる土地は、再建築不可物件に該当する可能性があります。

• 前面道路の幅員が4m未満
• 道路に接している間口が2m未満
• 私道にしか接していない
• 建築基準法上の「道路」に該当しない通路にしか面していない

接道義務を満たしていない土地は、建築基準法が制定された1950年以前に建てられた建物や、都市計画法が施行された1968年以前に区画された土地にみられることがあります。

もともとは接道義務を満たしていたのに法改正によって後から基準が変化した結果、現代では負動産として扱われる状況を招いています。

なお、再建築不可物件だけが負動産になるわけではありません。

市街化調整区域にある土地、崖地、共有持分が複雑な不動産（動かせない（権利）負動産に該当）なども、買い手が見つかりにくく負動産化しやすい傾向があります。

負動産を放置するとどうなる？知っておくべき3つのリスク

負動産を放置し続けると、税負担の増加だけでなく、賠償責任や次世代への負担転嫁といった深刻な問題に発展する恐れがあります。

「使わないから放っておこう」と判断してしまうと、結果的に取り返しのつかない損失を招く事態に陥りかねません。

ここでは、負動産の放置によって生じる代表的な3つのリスクを解説します。

①：建物の倒壊や放火による賠償責任が発生する可能性がある

負動産を放置すると、建物の倒壊や放火といった事故を通じて、所有者が高額な賠償責任を負うリスクがあります。

老朽化が進んだ空き家は、外壁の落下や屋根の崩落などで通行人や近隣住民にけがを負わせる危険性が高まります。

民法第717条により、建物の欠陥によって第三者に損害を与えた場合、所有者は過失の有無にかかわらず賠償責任を負う可能性があります。

さらに、人の出入りがない空き家は不法侵入や放火の標的にもなりやすく、消防庁の統計でも空き家からの出火は毎年一定件数報告されています。

万が一の事故が発生した場合、賠償額は数百万円から数千万円規模に達するケースもあり、固定資産税や管理費の負担とは比較にならない金額です。負動産を「持っているだけ」で背負うリスクの大きさを、改めて認識しておきましょう。

②：特定空家に指定されると固定資産税が最大6倍になる

負動産を放置し続けた場合、「住宅用地の特例」が解除される結果として、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

通常、住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用されており、固定資産税は最大1/6に減額されています。しかし、管理が行き届いていない空き家が自治体から「特定空家」に指定され、さらに「勧告」を受けると、この特例が解除されてしまうのです。

ただし、指定された瞬間に税額が上がるわけではありません。行政の対応には段階があり「助言・指導→勧告→命令→行政代執行」という流れで進みます。助言・指導の段階で建物の状態を改善すれば指定は解除されるため、税負担の増加は避けられます。

一方で、勧告を無視し続けると最終的に行政が所有者に代わって建物を解体し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」に至るケースもあります。特定空家に指定される前に、処分や活用の方針を決めておきましょう。

③：子や孫の世代に”負の遺産”を引き継いでしまう

負動産を放置したままにすると、将来的に子や孫の世代へ大きな負担を強いる結果となります。

2024年4月から相続登記が義務化されたことで、不動産を引き継いだ人は必ず名義変更を行わなければなりません。

「知らなかった」「関係ない」では済まされず、固定資産税の支払いや建物の管理の義務から逃れられなくなります。

時間が経過して代を重ねるほど、相続人の人数が増えて権利関係は複雑化します。共有持分が細かく分かれると、売却や家屋の解体を行う際に全員の同意を取り付けるのが難しくなるでしょう。

1人でも反対すると手続きが進まず、負動産を手放せないまま維持費だけが積み重なっていく状況に陥りかねません。

自分の代で処分を先送りにした結果、子や孫が身動きの取れない負担を抱えるケースは決して珍しくないため、早めに対策を講じておきましょう。

負動産を処分する前に確認すべき6つのステップ

負動産の処分方法を選ぶ前に、まずは自分が置かれている状況を正確に把握しておく必要があります。

現状を整理しないまま動き出すと、手続きの途中で問題が発覚して振り出しに戻ったり、余計な費用が発生したりする原因になりかねません。

以下の6つのステップで、処分に向けた準備を進めましょう。

準備内容	概要
1.所有者・名義人を確認する	登記簿謄本を取得し、現在の名義が誰になっているかを把握しましょう。
2.相続登記が完了しているか確認する	2024年4月から相続登記は義務化されており、未了の場合は処分手続きに進めないため、確認が必要です。
3.建物の状態と再建築の可否を調べる	老朽化の程度や接道状況を確認し、再建築不可に該当するかを把握します。
4.土地の境界が確定しているか確認する	境界が不明確なまま進めると、隣地所有者とのトラブルに発展しやすくなります。
5.固定資産税や管理費の負担額を整理する	年間でどれだけの維持コストが発生しているかを数字で把握します。
6.共有者がいる場合は売却の同意を得る	共有名義の不動産は全員の合意がなければ処分できないため、同意が不可欠です。

これらを事前に整理しておけば、どの処分方法が自分に合っているかを判断しやすくなります。次の見出しで、具体的な5つの処分方法を見ていきましょう。

再建築不可などの負動産を処分する5つの方法

負動産は「売れない」と思われがちですが、適切な方法を選べば処分できる可能性は十分にあります。大切なのは、物件の状況や自身の事情に合った処分方法を見極めるという点です。

ここでは、負動産を手放すための5つの方法を紹介します。

①：専門の買取業者に売却する

再建築不可物件を手放す方法として代表的なのが、訳あり物件専門の買取業者への売却です。

一般的な不動産仲介会社では、再建築不可物件は取り扱いを断られるケースが少なくありません。

しかし、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、業者自身が直接購入するため、買い手を探す手間がかからずスピーディに現金化できます。

ただし、買取価格は一般的な市場相場の1割〜5割程度にとどまるケースが多い点は留意しておきましょう。

買い取った物件をリフォームして再販したり、投資家向けに転売したりといった独自の販路を持つ業者であれば、比較的高い価格を提示してくれる傾向があります。

少しでも有利な条件で売却するためには、複数の買取業者に査定を依頼して金額や対応を比較検討しましょう。

②：自治体の空き家バンクを活用する

費用をかけずに買い手や借り手を探したい場合は、自治体が運営する「空き家バンク」の活用を検討しましょう。

空き家バンクとは、空き家の売却・賃貸情報をホームページ上で公開し、移住希望者などとのマッチングを図る制度です。登録・掲載は原則無料で、国土交通省がバックアップする「全国版空き家バンク」もあります。

自治体が運営しているため信頼性が高く、リフォーム助成金や改修費の補助金といった支援制度を併用できるケースがある点も魅力です。

ただし、自治体は売買の仲介には直接関与しないため、契約手続きは当事者間で進めなければなりません。

また、再建築不可物件を含む建築基準法に適合していない物件は登録を受け付けていない自治体もあるため、事前の確認が必須です。

また、マッチングまでに時間がかかる傾向があります。急いで処分したい方は買取業者への売却など、他の方法と並行して検討しましょう。

③：隣地の所有者に売却・譲渡を打診する

一般市場で買い手がつかない再建築不可物件でも、隣地の所有者にとっては価値のある土地になる場合があります。

隣地と合わせて一つの敷地にすれば接道義務を満たせるようになり、土地全体の資産価値が向上するケースがあるためです。

隣人にとっては敷地を広げられるメリットがあり、売主にとっては処分が難しかった土地を手放せるため、双方にとって有益な取引になり得ます。

取引価格は相場の6〜7割程度になるケースが多いとされていますが、市場でまったく売れない土地が現金化できると考えれば、十分に検討する価値はあるでしょう。

ただし、隣人との直接交渉は金銭的にも感情的なトラブルにも発展しやすいため、不動産会社や司法書士などの第三者を間に入れて進めるようにしましょう。

④：相続土地国庫帰属制度を利用する

どこにも引き取ってもらえない土地を手放す手段として、2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」があります。

この制度は、相続や遺贈によって取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き渡せる仕組みです。

利用には審査手数料（1筆あたり14,000円）と、承認後の負担金（原則20万円、面積に応じて変動する場合あり）がかかり、審査期間は半年〜1年程度が見込まれます。

ただし、すべての土地が対象になるわけではありません。建物が残っている土地、境界が不明確な土地、担保権が設定されている土地、土壌汚染がある土地などは申請が却下されます。

また、建物付きの土地で制度を利用する場合は、解体費用を自己負担したうえで更地にする必要があります。

制度全体の承認率は6割程度で、約2割は申請者自身による取り下げとなっており、ハードルはやや高めかもしれません。

それでも、売却も譲渡も難しい土地にとっては有力な選択肢であるため、法務局の窓口や司法書士に相談して要件を満たすかどうか確認してみましょう。

⑤：相続放棄で引き継がない選択をする

これから相続が発生する可能性がある方にとっては、相続放棄によって負動産を引き継がないという選択肢もあります。

相続放棄とは、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述し、被相続人の財産を一切引き継がないとする手続きです。

ただし、負動産だけを選んで放棄する仕組みではなく、預貯金や有価証券などプラスの財産もすべて手放す必要があるため、慎重な判断が求められます。

また、すでに相続が完了している場合はこの制度を利用できません。あくまで相続発生前、もしくは相続発生直後の限られた期間内でのみ選べる方法です。

さらに注意したいのが、自分だけが相続放棄をすると負動産が他の相続人に移ってしまう点です。兄弟姉妹など他の法定相続人に負担が転嫁され、家族間トラブルの原因になりかねません。

相続放棄を検討する際は、家族全員で事前にしっかり話し合ったうえで、司法書士や弁護士に相談するようにしましょう。

負動産処分を巡るトラブルと注意点

負動産の処分は早めに動くべきですが、焦って進めると思わぬトラブルに巻き込まれるリスクもあります。特に、悪徳業者による被害や権利関係の問題は、事前の備えで防げるケースがほとんどです。

ここでは、負動産処分の際に注意すべき代表的なトラブルを2つ取り上げます。

①：高額な処分費用を請求する悪徳業者が存在する

処分に困る不動産を有料で引き取るサービスの中には、不当な利益を得ようとする悪徳業者の存在が確認されています。

具体的には、引取料だけ受け取って所有権移転登記をしない、売却できる不動産なのに「価値がない」と偽って高額な引取料を請求する、引き取り後に管理費を一切支払わないといったパターンです。

特に「全国どんな不動産でも引き取ります」「処分費用が格安」と掲げる業者は、詐欺の可能性が高いため依頼は避けるのが無難です。

被害を防ぐためには、必ず複数社から見積もりを取り、会社の登記情報や過去の取引実績を確認しましょう。もし少しでも不審な点を感じた際は、迷わず消費者センターや弁護士への相談をおすすめします。

②：境界線が曖昧なまま進めるとトラブルに発展するケースがある

負動産の処分を進める際、土地の境界線が曖昧なまま手続きを始めると、隣地所有者との間でトラブルに発展する恐れがあります。

相続した土地では、故人が生前に隣地所有者と口約束で境界を決めていたり、古い測量図しか残っていなかったりするケースが珍しくありません。

その結果、現況と登記上の境界が一致せず、売却や譲渡の段階になって「その土地はうちの敷地だ」と主張されるトラブルが起こり得ます。

トラブルを未然に防ぐためには、処分に着手する前に土地家屋調査士へ依頼して境界確定測量を行い、隣接地の所有者全員から境界確認の承諾を得ておきましょう。

負動産の処分で後悔しないための相談先の選び方と失敗しないポイント

納得のいく形で負動産を手放すには、信頼できる相談先を選べるかどうかが結果を大きく左右します。相談先を誤ると、不当な費用を請求されたり、手続きが長期化したりする原因になりかねません。

後悔しない相談先を見極めるために、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

①：負動産・訳あり物件の取扱実績があるか

相談先を選ぶ際にまず確認したいのが、負動産や訳あり物件の取扱実績が豊富かどうかです。

一般的な不動産会社と訳あり物件専門の買取業者では、持っているノウハウや販売ネットワークがまったく異なります。

仲介を主な業務とする会社は、売れにくい物件を扱うメリットが薄いため相談を断るケースも少なくありません。

「不動産会社に断られた」という経験がある方も、相談先が合っていなかっただけの可能性があります。

買取専門業者は自社で直接購入するため、再建築不可物件や老朽化した空き家でも対応してくれるケースが多いです。

まずは2〜3社に相談し、対応のスピードや丁寧さ、査定金額を比較検討して相談先を決めると失敗を防ぎやすくなります。

②：費用体系が明確で、無料相談に対応しているか

相談先を選ぶ際には、費用体系が明確に示されているかどうかも重要な判断基準です。

負動産の処分には、仲介手数料、解体費用、測量費用、登記費用、相続土地国庫帰属制度の審査手数料・負担金など、さまざまな費用が発生する可能性があります。

信頼できる業者や専門家は「何にいくらかかるか」を事前に丁寧に説明してくれるため、不透明な請求に悩まされるリスクを減らせます。

もし次のような状況に心当たりがある場合は、まず相談してみるとよいでしょう。

• 相続した不動産があるが、何から手をつければいいかわからない
• 固定資産税を払い続けているが、売れる見込みがない
• 親が高齢で、近い将来の相続に不安がある
• 共有名義や境界未確定など、権利関係に問題を抱えている

「無料相談・無料査定」に対応している会社を選べば、費用をかけずに自分の物件の状況や選択肢を把握できます。相談したからといって即契約にはならないため、気軽に問い合わせてみましょう。

③：相続手続きもまとめて相談できるか

負動産の処分と相続手続きをワンストップで対応できるかどうかも、相談先選びの大切なポイントです。

負動産の処分には、名義変更（相続登記）、遺産分割協議、相続税の申告、不動産の査定・売却といった複数の手続きが複雑に絡み合います。

これらを別々の専門家に依頼すると、手間や費用が大きくなりかねません。

司法書士・税理士・不動産業者が連携している事務所や、相続専門のコンサルティング会社であれば、物件の状況だけでなく相続全体を見渡した提案を受けられます。

「不動産の処分」と「相続の整理」を一体で捉え、コストと時間の両方を節約しましょう。

まずは相続対応も含めたトータルサポートが可能かどうかを、問い合わせの段階で確認してみてください。

負動産の処分に迷ったら不動産会社に相談しよう

再建築不可物件をはじめとする負動産は、放置するほど税負担や賠償リスクが膨らみ、子や孫の世代にまで影響が及ぶ可能性があります。

一方で、専門の買取業者への売却や空き家バンクの活用、相続土地国庫帰属制度の利用など、状況に合った処分方法を選べば負動産を手放すことは可能です。

大切なのは、早い段階で信頼できる専門家に相談し、自分の物件に合った最善の選択肢を見つける姿勢です。

以下に当てはまる方は、まず一度プロに相談してみてください。

• 不動産会社に相談したが断られた経験がある
• 使っていない不動産の固定資産税を何年も払い続けている
• 相続する予定の土地や建物があるが、活用の見通しが立たない
• 空き家を所有しているが、遠方で管理ができていない
• 共有名義や相続登記未了など、権利関係が整理できていない

当サイト「アクティオ不動産相続ポータル」にお問い合わせいただければ、物件の査定から相続手続きの整理まで、不動産のプロチームが手厚く支援をいたします。

放置によるリスクが深刻化する前に、早めに専門家を頼って負動産の悩みを解消しましょう。