共有不動産の分割方法は3つ！状況別の選び方や揉めたときの対処法を解説

「共有名義で所有している不動産を分けたいが、どの方法を選べばいいか分からない」
「他の共有者が反対していて、話し合いが進まない」

このように、共有不動産の分割に頭を悩ませている方は多いのではないでしょうか。

共有不動産の分割には「換価分割」「代償分割」「現物分割」の3つの方法があります。状況に合った手段を選べば、法的に適切で円満に共有状態を解消できるでしょう。

本記事では、3つの分割方法や選び方、反対する共有者がいる場合の対処法、かかる費用の目安まで解説します。

共有不動産を分割する3つの方法と状況別の選び方

共有不動産の分割とは、複数人で所有している家や土地の共有状態を解消し、それぞれの権利を明確にする手続きです。

たとえば親が亡くなり兄弟3人で実家を相続した場合、売却を望む人と所有し続けたい人の間で意見が対立し、解決が難しくなるケースがあります。

適切な解決策を選択すれば、親族間の揉めごとや無駄な維持費の支払いを未然に防げるでしょう。

共有不動産を分割する手段として、主に3つの方法があります。

①：不動産を売却して現金で分ける「換価分割」

換価分割とは、共有している家や土地をまるごと売却し、得られた売却代金を共有者全員で分け合う方法です。不動産という形ある資産を現金に変換するため、1円単位まで配分でき、3つの分割方法の中でもっとも公平に解決できるメリットがあります。

「誰もその家に住む予定がない」「遠方にあって管理が難しい」といったケースでは、維持費をかけ続けるよりも売却して現金化するとよいでしょう。

ただし、売却時には仲介手数料や登記費用などの諸経費が発生し、利益が出た場合は譲渡所得税も課されます。

手元に残るのは売上金から経費や税金を差し引いた金額のため、事前に手取り額がマイナスにならないか計算しておきましょう。また、売却したからといって必ずプラスになるわけではないと理解しておきましょう。

②：一人が所有し他者に金銭を支払う「代償分割」

代償分割とは、共有者のうち一人が不動産をそのまま引き継ぎ、他の共有者に対して「本来受け取るはずだった持ち分相当額」を支払う方法です。

たとえば「実家を壊したくないけれど、他の兄弟にも公平に遺産を分けたい」という場面で活用されます。住み慣れた家や土地を売却せずに解決できる点が、大きな強みです。

ただし、不動産を引き継ぐ人は、他の共有者へ支払うためのまとまった資金を用意しなければなりません。事前に支払い能力を確認したうえで選びましょう。

③：土地を物理的に分ける「現物分割」

現物分割とは、一つの大きな土地に境界線を引き、共有者の人数に応じて複数の小さな土地に切り分ける方法です。分割後はそれぞれが自分の土地を単独で所有できるため、自由に家を建てたり、個別に売却したりできます。

ただし、土地を細かく分けると一つあたりの面積が狭くなり、使い勝手や資産価値が下がってしまう場合があります。また、建物が建っている土地では物理的に切り分けるのが難しく、現物分割が選べないケースも少なくありません。

土地に十分な広さがあり、共有者全員が「自分の家を建てたい」「別々に活用したい」と考えている場合は、現物分割を選択するとよいでしょう。

他の共有者が不動産の分割に反対している場合の対処法

他の共有者が不動産の分割に反対していても、解決を諦める必要はありません。法的なルールを活用したり、別の視点から対処すれば、自分の希望を通せる見込みがあります。

反対する共有者がいる場合の対処法は、以下の3つです。

強引な行動はさらなる親族間の対立を招くため、まずは正しい手順を踏みましょう。

①：共有者間での協議を丁寧に行う

共有不動産の分割に反対する人がいる場合、まずは強引に進めず、相手がなぜ反対しているのか理由をじっくり聞きましょう。

「思い出のある家を手放したくない」「手続きが面倒で気が進まない」「提示された条件に納得できない」など、相手が抱える不安はさまざまです。お互いの意見を尊重しつつ対話を重ね、懸念を和らげれば円満に解決できるケースも少なくありません。

ただし、当事者同士では感情的になり話がこじれてしまう場合もあります。もし意見の対立が長引くようであれば、弁護士を代理人に立てて交渉を任せると、冷静かつスムーズに解決が進みやすくなります。

②：話し合いがまとまらなければ「共有物分割請求」をする

話し合いでどうしても解決しない場合は、裁判所を通じて「共有物分割請求」を申し立てる方法があります。

民法256条では「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と定められています。共有者の一人が「分けたい」と意思表示すれば、他の人がどれだけ反対しても最終的には必ず分割が実現する仕組みです。

手続きとして、まず裁判所で「調停」と呼ばれる話し合いの場が設けられます。調停で合意に至らなければ「訴訟」へと進み、裁判官に結論を出してもらう流れです。

③：自分の持ち分のみを第三者に売却する

共有不動産の全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持ち分だけであれば他の共有者の同意がなくても自由に売却できます。

持ち分の買い取りを専門とする不動産会社などに売却すれば、スピーディーに現金化できます。ただし、持ち分だけでは買い手にとって使い勝手が悪いため、売却価格は市場価格よりも大幅に安くなるケースがほとんどです。

それでも、他の親族との長引く交渉から解放され、すぐに現金を受け取れるという利点があります。「金額よりも精神的な負担を最優先で減らしたい」と考えている方に向いている選択肢といえるでしょう。

共有不動産を放置するリスク

共有不動産の分割は手続きが面倒に感じられるため、つい後回しにしてしまう方も多いでしょう。

しかし、共有状態を放置すればするほど問題は複雑化し、金銭的にも精神的にも大きな負担を抱えるリスクが高まります。

共有不動産を放置した場合に起こりうる具体的なリスクは、以下の3つです。

①：管理費・固定資産税を払い続けることになる

共有不動産を分割せずに放置すると、誰も住んでいなくても固定資産税や管理費を毎年払い続けなければなりません。庭の手入れや建物の修繕にもお金がかかり、自由に売ったり使ったりできないまま出費だけが増えていく状態は、家計にとって大きな負担です。

また、税金の支払いが誰か一人に偏ると「自分ばかり負担していて不公平だ」という不満が生まれ、新たなトラブルの火種にもなりかねません。

さらに、管理が行き届かず「特定空き家」に指定された場合は、固定資産税の優遇措置（最大6分の1の減額）が解除され、税額が一気に跳ね上がるリスクもあります。

無駄な出費を防ぐためにも、共有不動産の分割を早めに検討しましょう。

②：修繕や売却ができず、資産価値が下がり続ける

共有不動産は、大規模な修繕や売却を行う際に原則として共有者全員の同意が必要なため、一人でも反対すれば何も手を付けられなくなります。

建物が老朽化しても放置するしかない状態が続けば、いざ売却しようとした時には資産価値がほぼゼロまで下がっている恐れもあるでしょう。

とはいえ、建物をきれいに維持するための保存行為や管理行為であれば、全員の同意は不要です。具体的に、民法では共有不動産の扱いについて以下のようにルールが定められています。

・保存行為（共有者一人で可能）
雨漏りの応急処置など、現状を維持するための最低限の対応

・管理行為（持ち分の過半数の同意が必要）
賃貸借契約の解除や軽微なリフォームなど

・変更行為（全員の同意が必要）
売却、大規模な修繕、建て替え、解体など

資産を守るための重要な決断ほど実行ハードルが高くなります。建物や土地を使用していない場合は管理し続けるのも負担になるため、共有不動産の扱いについては早めに解決するのが得策です。

③：二次相続・三次相続で共有者が増えて解決が難しくなる

共有不動産を放置したまま時間が経つと、相続のたびに所有者が増え、話し合いがまとまらなくなります。

たとえば妻と子供を持つ夫がなくなった場合、遺言によって相続人の指定がなければ、夫の持ち分は妻と子供の共有状態になります。

対策しておかないと、所有者が亡くなるたびに権利はその子供や孫へと細かく枝分かれし、共有者の数は膨れ上がる一方です。

二次相続・三次相続を経ると、会った経験すらない遠い親戚と協力して一つの不動産を管理しなければならない状況に陥る可能性があります。

実際に、相続人と連絡がつかなかったり「面倒に巻き込まれたくない」と非協力的な態度を取られたりして、交渉が行き詰まるケースは少なくありません。最終的には、誰一人として手を付けられない資産になってしまうリスクがあります。

なお、所在不明の共有者がいる場合は、裁判所の許可を得れば残りのメンバーだけで売却や管理を進めることは可能です。

共有不動産の分割で活用できる相続税対策

共有不動産の分割方法として代償分割を選び、相続人が自宅を単独で引き継げば、「小規模宅地等の特例」により土地の相続税評価額を最大80%減額できる可能性があります。

自宅として使っていた土地の場合、面積の上限は330㎡（約100坪）です。たとえば評価額5,000万円、100坪の自宅の土地を相続した場合であれば、特例の適用により評価額1,000万円として相続税が計算されます。

このように、特例を使えるか使えないかで、相続税評価額が数百万円〜数千万円単位で変わることが珍しくありません。

ただし、被相続人と同居していたかどうかで、特例の適用条件が変わります。特に同居していなかった場合は適用条件が厳しいため、不動産会社や税理士に相談しましょう。

共有不動産の分割にかかる費用や税金の目安

共有不動産の分割を進める際には、手続きの種類に応じてさまざまな費用や税金が発生します。

事前に全体像を把握しておかないと、想定外の出費に慌てたり、資金不足で手続きが止まったりする恐れがあるでしょう。

共有不動産の分割にかかる主な費用は、以下の3つです。

①：不動産鑑定評価や登記にかかる諸費用

共有不動産の分割では、話し合いで価格が決まらない場合や裁判に発展した場合、不動産の適正価値を証明する費用や名義変更の手数料がかかります。

不動産鑑定評価の費用は場所や広さ、用途により異なりますがおよそ約20万〜30万円からが相場で、不動産鑑定士に依頼して「鑑定評価書」を作成してもらう必要があります。

査定自体は、不動産会社に依頼すれば無料で受けることが可能です。しかし、裁判所や税務署に提出する法的根拠としては、鑑定士の書類が求められます。

また、名義を変更する際には「登録免許税」として、固定資産税評価額の0.4%〜2.0%を国に納めなければなりません。

たとえば評価額2,000万円の土地であれば、登録免許税だけで8万円〜40万円程度が必要です。税率は「売買」か「共有物分割」かなど手続きの種類によって変わります。このほかにも司法書士への手数料も必要になってきます。

想定外の出費で慌てないよう、事前にどの費用にいくらかかるのかを専門家に確認しておきましょう。

②：弁護士や不動産会社といった専門家への報酬

共有不動産の分割や処分を専門家に依頼する場合、弁護士への報酬や不動産会社への仲介手数料が発生します。

弁護士費用が必要になるのは、共有者間で意見が対立して交渉や裁判を行うケースです。着手金と成功報酬を合わせて40万〜60万円程度が相場で、相手との交渉や調停・訴訟の代理人を務めてもらえます。

決して安い金額ではないかもしれませんが、専門家へ依頼すれば自分たちだけで何年も悩み続ける時間を短縮できます。

不動産を売却する場合は、買い手を見つけてくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。

上限額は宅地建物取引業法で定められており、売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3%＋6万円」です。たとえば3,000万円で売れた場合は、約105万円となります。

費用の見通しを立てるためにも、まずは無料相談を活用して見積もりを取ってみてください。

③：譲渡所得税や贈与税などの税金

共有不動産の分割方法によっては、譲渡所得税や贈与税といった税金が発生するため、事前の計算が不可欠です。

譲渡所得税は、自分の持ち分を売却して利益が出た際に課される税金です。売却価格から不動産購入時の代金と諸経費を差し引いた残りに対して、約20%〜39%の税率がかかります。

一方、贈与税は相場よりも著しく低い価格で持ち分を譲ったり、無償で権利を渡したりした場合に「受け取った側」に課される税金です。年間110万円の基礎控除を超えた分が課税対象となり、数百万円単位の負担になるケースも珍しくありません。

どちらの税金も金額が大きくなりやすいため、「こんなに払うなんて知らなかった」と後悔しないよう、事前に税額をシミュレーションしておきましょう。

もし不安なときは、税理士に相談して正確な見積もりを出してもらうと安心です。

共有不動産の分割に関する相談はどこにするべき？

共有不動産の分割を円滑に進めるためには、自分たちだけで解決しようとせず専門家を頼るのが賢明です。

抱えている課題に合わせて適切な窓口を使い分ければ、納得できる結果を得られるでしょう。

状況に応じた主な相談先は、以下の3つです。

①：法律トラブルなら弁護士、登記なら司法書士

親族間で意見が激しく対立している場合は、交渉のプロである弁護士が頼りになります。代理人として相手と直接交渉してくれるほか、話がまとまらなければ共有物分割請求の裁判手続きもすべて任せられるため安心です。

一方で、共有者全員の意見がすでにまとまっていて共有持分の移転の手続きだけが残っている場合は、司法書士が適任です。

司法書士は法務局への登記申請書の作成や提出を専門としており、相続登記や持ち分の移転登記をスムーズに進めてくれます。

揉めていて話をまとめたいなら弁護士、名義変更手続きだけなら司法書士と覚えておきましょう。

②：売却なら不動産会社

共有者全員が「売りたい」と意見がまとまっている換価分割の場合は、不動産会社に相談するのがもっともスムーズです。市場から広く買い手を探し出し、少しでも高い価格で手放せるよう力を尽くしてくれます。

ただし、すべての不動産会社が共有不動産の扱いに慣れているわけではありません。相続や権利関係が複雑な物件の実績が豊富な会社を選ぶのが、失敗しないためのポイントです。

共有不動産の問題は法律・税金・売却が複雑に絡み合うため、すべての分野にまとめて対応できる会社を選ぶと、手間や時間を大幅に減らせます。

まずは複数の不動産会社に相談し、対応力や実績を比較したうえで依頼先を決めてください。

③：現物分割は土地家屋調査士・測量士

土地そのものを複数に分ける現物分割を行う場合は、土地家屋調査士や測量士への相談が必要です。

現物分割では、単に話し合いで「ここからここまでを分ける」と決めるだけではなく、土地の境界や面積を正確に確認したうえで、分筆の手続きを進めなければなりません。

測量士は土地の位置や面積などを測量する専門家です。一方、土地家屋調査士は土地の測量に加えて、1つの土地を複数の土地に分ける分筆登記を法務局へ申請できます。

そのため、共有不動産を現物分割して、それぞれを別々の土地として登記したい場合は、土地家屋調査士に相談するとスムーズです。

なお、境界が不明確な土地では、隣接する土地の所有者との境界確認が必要になるケースもあります。現物分割を検討している場合は、分割後の土地の形状や利用しやすさも踏まえ、早めに専門家へ相談しましょう。

共有不動産の分割は不動産会社に相談しよう

共有不動産の分割は、方法の選択から税金の計算、共有者間の合意形成まで、多くの専門知識が求められます。

自分たちだけで進めようとすると判断を誤ったり、親族間の関係が悪化したりするリスクも少なくありません。

一度トラブルに発展すると解決までに長い時間と費用がかかるため、早い段階でプロの力を借りるのが賢明です。

当サイト「アクティオ不動産相続ポータル」にお問い合わせいただければ、最適な分割方法の提案から売却手続き、税務面のサポートまで、不動産会社・士業などのプロのチームにまとめてご相談いただけます。

共有不動産の分割でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。